شراء شقة عادةً هو الصفقة الأهم في حياة الشخص، على الأقل من حيث حجمها المالي.
محتويات
ما هي النقاط المهمة والحرجة التي يجب الانتباه إليها في كل عقد بيع شقة مستعملة، وما هي الفحوصات الأساسية قبل التوقيع على مثل هذه الصفقة؟ للإجابة على هذه الأسئلة وغيرها، إليكم دليلًا مهنيًا حتى تتمكنوا، أنتم القراء، من الحصول على النقاط التي يجب أخذها بعين الاعتبار أثناء عمل المحامي الذي يمثلكم في الصفقة:
فحص الحقوق المسجلة
- ما هي عنوان الشقة وما هي تفاصيل تعريف الشقة مثل: الجوش، القطعة، والفرع الفرعي.
- أين تم تسجيل حقوق الملكية للشقة: هل في دائرة تسجيل الأراضي (الطابو)، أو في دائرة أراضي إسرائيل (رَمِي) أو في شركة إسكان؟ (مثل: عميدار، شيكون وبني، شركات بناء مختلفة، مكاتب محاماة).
- يجب استخراج تصاريح محدثة من كل مكان تم فيه تسجيل العقار – حتى إذا كان مسجلًا في عدة سجلات:
- يمكنك استخراج مستند الطابو عبر الإنترنت هنا
- يمكن طلب تأكيد الحقوق من رَمِي عبر الإنترنت هنا
- هل توجد ملاحظات، قيود، رهن، رهانات، أو أوامر منع، أو أوامر هدم أو مصادرات مسجلة على الحقوق؟ يجب إجراء فحوصات في سجل الرهن، سجل الشركات (في حالة كانت الشقة مسجلة باسم كيان تجاري)، وفي أقسام الهندسة والمالية في السلطة المحلية.
- يجب استخراج رسم بياني ونظام للبيت المشترك من دائرة تسجيل الأراضي.
- يمكن طلبه عبر الإنترنت هنا
- للتحقق من عدم وجود مخالفات بناء، يجب استخراج تصريح بناء من قسم الهندسة في البلدية. في العديد من الحالات، يمكن العثور على هذه المعلومات على مواقع الإنترنت الخاصة بالبلدية أو على موقع لجنة التخطيط والبناء.
- يجب استخراج تصريح بعدم وجود مبنى خطر – من قسم الهندسة في البلدية.
محتوى عقد بيع الشقة المستعملة
البند المبدئي
- تفاصيل تعريف الشقة، موقعها، الاتجاهات الهوائية، التعريف والتوابع.
- في حال لم يتم تسجيل الشقة باسم البائع بعد، يجب تحديد في العقد شرط معلق بأن الحقوق ستسجل باسم البائع في السجل المعني، على أن يتم احتجاز كل دفع حتى ذلك الموعد في أمانة، وتأجيل كل التواريخ وفقًا لذلك. (بالطبع، إذا تم إلغاء العقد بسبب عدم التسجيل، يجب إعادة كامل المبلغ المدفوع. يمكن أيضًا تحديد آلية تعويض متفق عليها للمشتري).
إعلانات والتزامات الأطراف
- إذا كانت الشقة المباعة هي شقة من الزوج (متزوج أو معروف كشريك حياة)، من المهم جدًا الحصول على شهادة من الزوج/ة تفيد بعدم وجود أي جزء له/ا أو طلبات أو مطالبات حول حقوق الشقة المباعة.
- إعلان البائع بأن الشقة خالية من حقوق طرف ثالث.
- إعلان البائع بأنه لا يوجد عيب خفي معلوم له.
- إعلان البائع بشأن الرطوبة أو التسريبات في الشقة أو منها.
- التزام البائع بإزالة حقوق طرف ثالث قد تفرض على حقوق البائع بعد توقيع العقد وقبل تسجيل الحقوق باسم المشتري. يجب تحديد تعليمات لاستخدام أموال التعويض المستقبلية لإزالة حقوق طرف ثالث إذا تم تسجيلها.
- إعلان البائع بأن أنظمة الشقة سليمة وفقًا لعمرها، أو بعد تجديدات، كل ذلك وفقًا للحالة في الواقع.
- التزام البائع بعدم إجراء أي تغييرات في الشقة بعد التوقيع، وإبلاغ المشتري عن أي تغيير/تجديد في المبنى ومنحه حق التصويت نيابة عنه في اجتماع السكان الذي له السلطة في اتخاذ قرارات بشأن أي تغيير في المبنى وفي الممتلكات المشتركة.
- تفاصيل الأجهزة التي ستبقى في الشقة (مكيفات هواء، خزائن، مصابيح إضاءة، أثاث، أجهزة كهربائية كبيرة وما شابه).
- التوقيع على توكيل غير قابل للإلغاء من البائع عند توقيع العقد، والذي سيظل بيد محامي البائع.
- التوقيع على توكيل لإلغاء التحذير من قبل المشتري.
الدفع مقابل الشقة
- تسجيل تحذير لصالح المشتري بعد إيداع الدفع الأول في أمانة لدى محامي البائع، الذي سيظل في أيديه حتى تسجيل التحذير.
- إذا تم دفع الدفعة الأولى بشيك عادي، يتم تسجيل التحذير بعد سداد الشيك.
- سداد رهن البائع وعرض مستند نظيف، تأكيد إلغاء تسجيل الرهن في سجل الرهن/مستخرج فحص – كشرط للدفع الثاني أو أي مبلغ آخر حسب المتفق عليه.
- استلام دفع الرهن فقط بعد أن يكون لدى البائع ما يكفي من المال لتغطية التعويض المتفق عليه و110% من مبلغ الرهن، لأنه إذا حدث خرق بعد هذا الدفع، وطلب المشتري دفع تعويض متفق عليه، سيطلب البنك استرداد جميع الأموال المدفوعة مع تكاليف إضافية.
- الدفع الأخير بشيك مصرفي أو بتحويل “ذهب”.
تعويض متفق عليه
- 10% من المبلغ الإجمالي (أو مبلغ آخر).
- إيداع للضريبة العقارية، ضريبة التحسين، وتأكيد من البلدية. (يمكن تقليصها/خفضها بناءً على تقديم التصاريح).
- تعليمات لدفع المبالغ من الوديعة – يجب تحديد فترة زمنية.
- الوثائق التي يجب تسليمها مع الدفع الأخير وتسليم الحيازة:
- عقود بيع/إيجار موقعة (نسخة واحدة موقعة وليست موثقة)
- توكيل البائع لتسجيل الحقوق في العقار.
- توكيل المشتري لإلغاء التحذير.
- تأكيد من البلدية وفقًا للمادة 324 من قانون البلديات.
- تأكيد من لجنة التخطيط والبناء (في بعض الأحيان تكون التصاريح الاثنين مدمجة في نفس الوثيقة).
- تأكيد ضريبة التحسين.
- تأكيد من لجنة الحي.
- تأكيد من الجمعية التعاونية أو لجنة المزرعة/التجمع – إذا لزم الأمر (يجب النظر في طلبها كشرط مبدئي).
أمور عامة
- بند يحدد المسؤولية عن دفع ضريبة التحسين/دفع مقدم ضريبة التحسين للمصلحة العقارية، وتكاليف أخرى مثل رسوم مختلفة أو ضرائب استخدام.
- دفع ضريبة التحسين للمصلحة العقارية، ما لم تكن الشقة هي الشقة الوحيدة المعفاة من الضريبة.
- التأخيرات الناتجة عن قوى قاهرة/إضراب في النظام المصرفي أو كورونا – لن تعتبر خرقًا. من المهم جدًا توضيح هذا البند وفقًا للسيناريوهات المتوقعة.
- تعويض متبادل عن التأخير في الدفع أو تسليم الحيازة وآلية للخرق “الصغير” الذي لا يتطلب اختيار فسخ العقد، مثل التزام بمبالغ للإيجار للمشتري، تعويض يومي وما شابه بسبب التأخيرات المختلفة من الطرفين.
- بند يحدد إذن التعامل.
- تفاصيل البنود التي تشكل خرقًا أساسيًا.
- اختصاص قضائي محلي وحصري لمحكمة إذا حدث نزاع قانوني/إجراء قانوني.
من المهم التأكيد على أن ما ذكر أعلاه لا يدعي أنه يعكس كل ما هو ضروري ومهم عند توقيع عقد بيع، حيث أن كل صفقة لها خصائصها الخاصة. من المهم الحصول على استشارة قانونية عند إجراء شراء أو بيع شقة لضمان حماية الحقوق بشكل أمثل.
