قانون الأملاك العقارية، 1969 يتضمن قائمة من خمس حقوق ملكية مختلفة في العقارات، مع درجات أهمية متفاوتة، وتشمل حقوق الملكية، الإيجار، الرهن العقاري، حق الانتفاع، وحق الأولوية.
الجواب على السؤال حول ما إذا كانت هذه قائمة مغلقة من الحقوق في العقارات يظهر في المادة 161 من القانون، التي عنوانها “حرمان الحقوق بالعدالة”، والتي تنص على أنه “من بداية هذا القانون، لا يوجد حق في العقار إلا وفقًا للقانون.” بمعنى أنه لا يمكن تعريف أي حق كحق ملكية في العقارات، بما في ذلك حقوق العدالة المشتقة من القانون الإنجليزي، ما لم يتم تحديده والاعتراف به في القانون كحق في العقار. من هنا يتبين، على سبيل المثال، أن الحصول على إذن لاستخدام العقار لا يُعتبر حقًا ملكيًا في العقار، لأنه ليس حقًا تم الاعتراف به في أي قانون. ومع ذلك، قررت المحكمة أنه يمكن الاستمرار في الاعتراف بمؤسسة الرخصة في العقارات حتى بعد تشريع قانون الأملاك العقارية، استنادًا إلى مبادئ الاستبعاد وحسن النية.
حق الملكية
يعتبر حق الملكية في العقار من أعلى الحقوق في قائمة الخمس حقوق المحددة في قانون الأملاك العقارية، ولهذا فهو يُعرَف أولًا في القانون.
يُعرَف حق الملكية في المادة 2 من القانون كما يلي: “الملكية في العقار هي الحق في حيازة العقار، واستخدامه، والقيام بأي عمل أو صفقة فيه، وفقًا للقيود المنصوص عليها في القانون أو في الاتفاق.”
أي أن حق الملكية يمنح صاحب الحق القدرة على حيازة العقار، واستخدامه، وإجراء أي عمل أو صفقة فيه دون الحاجة لموافقة جهة أخرى، ولكنه يخضع للقيود القانونية أو التعاقدية. على سبيل المثال، إذا كان صاحب العقار يرغب في بناء شيء على العقار، فيجب أن يتم ذلك وفقًا لقوانين التخطيط والبناء وأي قوانين ذات صلة.
وفقًا للمادة 13 من القانون، فإن المعاملات العقارية تشمل جميع الممتلكات العقارية، ولا يترتب على المعاملة جزء معين فقط من العقار إلا إذا كان هناك نص آخر في القانون.
القسم ثلاثي الأبعاد
أدخل التعديل 33 للقانون الذي دخل حيز التنفيذ في نهاية عام 2019 لأول مرة إمكانية إنشاء قسم ثلاثي الأبعاد وتسجيله في السجل العقاري، بشرط أن يكون العقار قد تم تنظيمه وتسجيله بالفعل في السجل العقاري.
القسم ثلاثي الأبعاد هو وحدة حجمية تقع في عمق الأرض (تحت الأرض) أو في الفضاء الجوي فوقها (الفضاء الجوي فوق الأرض)، وحدوده مسجلة وفقًا لخطة أو مخطط معتمد وفقًا لقانون التخطيط والبناء، أو وفقًا للفرض الذي تم بموجب أمر الأراضي (الشراء لأغراض عامة) أو أمر الطرق.
حق الملكية في القسم ثلاثي الأبعاد محدود بالحدود المسجلة فقط، ولا يمتد إلى ما وراء ذلك، ولكنه يخضع لقوانين المياه والنفط والمناجم والموارد الطبيعية وما إلى ذلك.
حق الإيجار في العقار
يعد حق الإيجار ثاني حقوق الملكية التي تم تحديدها في قانون الأملاك العقارية، وهو أحد أكثر حقوق الملكية شيوعًا في البلاد، ويستخدم لأغراض متنوعة مثل السكن، والأعمال التجارية، والمصانع، وغيرها.
يُعرَف حق الإيجار في بداية المادة 3 من القانون كما يلي: “الإيجار في العقار هو الحق الذي يُمنح مقابل حيازة العقار واستخدامه بشكل غير دائم.”
أي أن حق الإيجار هو الحق في حيازة واستخدام العقار لفترة محدودة، مقابل تعويض. إذا كانت الحق في حيازة واستخدام العقار دون مدة ثابتة وبدون تعويض، فإنه يُعد حقًا مؤقتًا كما هو منصوص عليه في المادة 83 من القانون.
من الطبيعي أن يكون حق الإيجار محدودًا مقارنة بحق الملكية، ويعتبر ثانويًا بالنسبة لها من حيث الأهمية.
حق الرهن العقاري
حق الرهن العقاري هو الحق الثالث الذي تم تحديده في قانون الأملاك العقارية. يعرف هذا الحق بشكل خاص لدى العديد من المشترين الذين يحتاجون إلى قرض من البنك لتمويل شراء العقار، حيث يقوم البنك بدوره برهن العقار لضمان سداد القرض.
يُعرَف حق الرهن العقاري في المادة 4 من القانون بصيغة بسيطة: “الرهن العقاري هو رهن عقار.”
أي أن الرهن العقاري هو في الواقع رهن ممتلكات عقارية، وبالتالي فإن العقار المرهون يخضع أيضًا لأحكام قانون الرهن.
حق الانتفاع
حق الانتفاع هو الحق الرابع الذي تم تحديده في قانون الأملاك العقارية.
تنص المادة 5 من قانون الأملاك العقارية على أن “حق الانتفاع هو رهن عقاري للانتفاع، دون أن يتضمن حق حيازته.”
يمنح حق الانتفاع لصاحبه الحق في استخدام العقار المملوك لشخص آخر دون أن يمتلكه. يتعلق هذا، على سبيل المثال، بالحق في المرور عبر عقار مملوك لشخص آخر، أو وضع أنابيب تحت الأرض في عقار مملوك للآخرين.
حق الأولوية
يمنح حق الأولوية في العقار لصاحبه أولوية في شراء عقار إذا تم عرضه للبيع. إذا أراد صاحب العقار الذي يخضع لحق الأولوية بيعه، يجب عليه عرضه أولًا لصاحب حق الأولوية، فقط إذا رفض صاحب حق الأولوية الشراء، يمكن لصاحب العقار بيعه لأي شخص آخر.
